张彦立主任在洛阳市政协双月协商座谈会上的发言

发布时间:2018-05-24编辑:来源:点击:27482

关于前期物业管理的问题与建议


“前期物业管理”是指在业主大会、业主委员会成立之前,由建设单位选聘的物业服务企业进行的物业服务活动,叫前期物业。物业实践中,业主委员会成立的少,前期物业管理延续的也较多,但随着商品房销售的结束,开发商对物业的关注逐步减少,物业的许多问题和矛盾逐步暴露和显现,并引发一些矛盾和问题,针对前期物业管理具体建议如下:

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一、在前期物业管理阶段,建立物业管理企业及从业人员的黑红名单制度,完善和建立信用信息系统。《河南省物业管理条例》规定,物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,依法履行建立健全物业管理电子信息平台职责。为了依法推进简政放权、放管结合、优化服务改革,2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》将《物业管理条例》进行了修改,将国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度修改为:“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理。”让物业管理企业及其从业人员从一开始就建立和完善物业管理的常态化机制,让前期物业管理开好头,布好局。凡是进入黑名单的物业管理企业及从业人员均不得进入前期物业管理市场。


二、加强物业的承接查验工作,并加强监管和行政处罚。良好的前期物业管理的物业承接查验工作会为物业管理奠定良好的基础。《河南省物业管理条例》第四十四条规定,承接新建物业前,物业服务企业应当与建设单位按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业的共用部位、共用设施设备进行检查验收。物业承接查验应当邀请县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门、业主代表参加,可以聘请相关专业机构协助进行。第四十五条规定,建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同约定,向物业服务企业移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。因此,针对物业的承接查验工作,依据国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》,加强监管和行政处罚力度,为物业管理奠定良好的物质和文件资料基础。


三、加大前期物业管理的“双随机一公开”。2015年8月5日,国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于推广随机抽查规范事中事后监管的通知》,要求在政府管理方式和规范市场执法中,全面推行“双随机、一公开”的监管模式。要建立健全市场主体名录库和执法检查人员名录库,通过摇号等方式,从市场主体名录库中随机抽取检查对象,从执法检查人员名录库中随机选派执法检查人员,严格限制监管部门自由裁量权。同时推广运用电子化手段,对“双随机”抽查做到全程留痕,实现责任可追溯。依托全国企业信用信息公示系统,整合形成统一的市场监管信息平台,抽查情况和查处结果及时向社会公开,形成监管合力。


四、积极发挥行业协会工作。物业管理行业要发展好,离不开物业管理企业和从业人员,利用行业协会做好从业人员入驻小区前的制度性教育培训工作,提升从业人员的物业管理人文素养和法律素质,利用行业协会建立常态化的教育培训工作,使物业管理行业不断上新台阶。


五、不断完善前期物业管理中的各项公开制度。《条例》规定,县级以上人民政府发展改革、住房城乡建设、规划、公安、环保、城市管理、工商、人防、质监等有关部门,应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话,依法处理物业管理区域内的违法行为。任何单位和个人对违反本条例规定的行为,可以向物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及其他有关部门投诉举报,有关单位应当及时调查核实,并依法处理。第三十九条规定,物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息:企业及其项目负责人的基本情况;物业服务合同约定的服务内容;电梯、水、电、气、暖等设施设备日常维修保养等信息。第八十二条规定,违反本条例第三十九条规定,物业服务企业未在物业管理区域显著位置公示有关信息的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。


公开是不断推进一个行业健康发展的制度保证和动力。投诉公开、物业管理信息公开、违反公开制度的惩罚措施三位一体推进,结合信用体系建设及黑红名单制度,可以保证前期物业管理持续和健康发展,为老百姓安居乐业提供一份制度保障。


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